Gewerberaummiete - häufig Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses

Gewerbemiete - Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses als Richtschnur

Der neue Art. 240 § 7 EGBGB, der zum 31.12.2020 in Kraft trat, wirft die Frage auf, ob Mieter von Ladenflächen oder auch Pächter von Gaststätten bei angeordneten Schließungen oder Beschränkungen ihre Miete bzw. Pacht trotzdem in voller Höhe zahlen müssen. Die Gerichte taten sich vor Erlass der neuen Regelung im Dezember 2020 mit dem Thema Mietminderung in Gewerbemietraumverhältnissen schwer. Meist wurde den Mietern trotz großer Umsatzeinbußen kein Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich zugestanden. Die neue Vorschrift im Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) soll den Mietern von Gewerbeflächen helfen:

§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Anlass der neuen Vorschrift war die erhebliche wirtschaftliche Belastung der betroffenen Gewerberaummieter, die trotz fehlender Einnahmen weiter ihre Miete zahlen sollten. Bei Betriebsuntersagungen und Betriebsbeschränkungen übernimmt der Mieter allerdings auch eine Mitverantwortung für die Gesellschaft und leistet seinen Betrag an der Verringerung der Infektionszahlen in Pandemiezeiten durch die Verhinderung oder Verringerung des Publikumsverkehrs. An dieser Last sollte der Vermieter angemessen wirtschaftlich beteiligt werden, so sah es der Gesetzgeber. Vermieter haben zudem ein eigenes Interesse daran, dass in Zeiten, in denen wohl Nachmieter künftig schwerer zu finden sind, die Mieter nicht in Existenzprobleme geraten. Ein schlichtes Abstellen darauf, dass das Risiko, genügend Umsatz zu erwirtschaften, das Risiko des Mieters schon immer war und auch bleibt, genügt von Seiten der Vermieter nicht mehr der Gesetzeslage.

Die neue Regelung führt für die Mieter nicht zu einem Recht auf Kündigung des Mietvertrages. Die Vorschrift regelt aber Erleichterungen für den Mieter und setzt hierbei in erster Linie auf Verhandlungen der Parteien. Art 240 § 7 EGBGB verweist auf § 313 Abs. 1 BGB, welcher bei sehr schlimmen Veränderungen der Umstände ein Recht auf Anpassung des Vertrages enthält („Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, schwerwiegend verändert …“). Der Gesetzgeber legt durch Art 240 § 7 EGBGB die Vermutung fest, dass sich durch die behördlichen Einschränkungen für die Bekämpfung der Corona-Pandemie die Vertragsumstände für die Mieter schwer nachteilig verändert haben. Eine schwerwiegende Veränderung liegt dabei auch bei einer Begrenzung der Kundenzahl oder der Verkaufsfläche vor.

Allerdings ist dies noch nicht die ganze Wahrheit, denn die Gesetzesneuerung macht keine konkreten Vorgaben für Mieter und Vermieter. Die Betroffenheit der Mieter muss in jedem einzelnen Fall erst noch geprüft und so der konkrete Vertragsanpassungsanspruch anhand dessen bestimmt werden. Die Vorschrift gibt keine konkrete Richtschnur für einen direkten Anspruch hinsichtlich der Reduzierung der Miete und ebenso keinen Regelsatz für die Höhe der Minderung der Miete vor. Darüber hinaus belässt es die Vorschrift nicht ausschließlich bei Mietminderungen, vielmehr kommt auch in einigen Fällen nur eine Stundung der Mietzahlungen in Betracht. Zudem ist eine Pflicht zur Fortzahlung des vollen Mietzinses ist je nach individueller Betroffenheit nicht ausgeschlossen. Damit gibt die Vorschrift keine Zusicherung an die Mieter, dass diese ihre Miete nicht in voller Höhe zahlen müssen.

Angemessen erscheint es, und damit wird wohl doch von einer Art Richtschnur auszugehen sein, dass bei einer kompletten Schließung eines Geschäfts Mieter und Vermieter jeweils für die Hälfte des Mietzinses aufkommen, der Mieter demnach nur die halbe Kaltmiete und nur die Hälfte der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten zahlen muss. Die verbrauchsabhängigen Betriebskosten hat der Mieter meist in voller Höhe weiterzuzahlen. Für andere Einschränkungen, z. B. die Beschränkung von Gästezahlen in der Gastronomie oder der Kundenzahlen im Einzelhandel, kommt es für die Höhe der Mietminderung auf die konkrete Nutzbarkeit der Mietsache, und damit auf die individuelle Situation der Mieter an. Nur eine Stundung der Miete wird immer dann angemessen sein, wenn die pandemiebedingten Umsatzeinbußen zeitnah nach der Aufhebung der Beschränkungen mit großer Sicherheit aufgeholt werden können. Die konkreten Ausgestaltungen der Rechte der Gewerbemieter werden künftig die Gerichte vornehmen.

Tags: AGB, Infos für Unternehmer und Verbraucher, Mietrecht

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