Gewerberaummiete - häufig Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses

Gewerbemiete - Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses als Richtschnur

Der neue Art. 240 § 7 EGBGB, der zum 31.12.2020 in Kraft trat, wirft die Frage auf, ob Mieter von Ladenflächen oder auch Pächter von Gaststätten bei angeordneten Schließungen oder Beschränkungen ihre Miete bzw. Pacht trotzdem in voller Höhe zahlen müssen. Die Gerichte taten sich vor Erlass der neuen Regelung im Dezember 2020 mit dem Thema Mietminderung in Gewerbemietraumverhältnissen schwer. Meist wurde den Mietern trotz großer Umsatzeinbußen kein Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich zugestanden. Die neue Vorschrift im Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) soll den Mietern von Gewerbeflächen helfen:

§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage...

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Hilfe für Gewerbemieter

Gewerbemietverträge im Zeichen der Pandemie

Die Pandemie hat auch die stationären Händler und Studios durch den Lockdown im Frühjahr 2020 und danach spätestens ab Mitte Dezember 2020 schwer getroffen. Dennoch wollten häufig die gerwerblichen Vermieter trotz der staatlich verordneten Schließung und den damit einhergehenden Umsatzeinbrüchen nichts von verminderter Miete wissen.

Zunächst verließ sich der Gesetzgeber auf die Gerichte, die jedoch meist den Gewerbemietern einen Anspruch auf Reduzierung der Miete nicht zuerkannten. Schließlich schritt der Gesetzgeber selbst zur Tat und beschloss, dass die staatlich angeordnete Schließung von Geschäften einen Umstand darstellt, der als Störung der Geschäftsgrundlage einzuordnen ist. Auch für eine nur eingeschränkte...

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Eigenbedarf vs. Wissen Vermieter

Falsch


Der Vermieter kann jederzeit wegen Eigenbedarfs kündigen, sofern dieser tatsächlich besteht, auch wenn der Mietvertrag erst kürzlich geschlossen wurde.

Richtig

Eigenbedarfskündigung vs. Wissen Vermieter
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann dann nicht zulässig erfolgen, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags um den Eintritt des Eigenbedarfs wusste.


Verteilerschlüssel bei Nebenkosten

Falsch


Sofern im Mietvertrag nichts vereinbart ist, kann der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Nebenkosten pro Abrechnungszeitraum immer wieder neu nach Verbrauch, nach Bewohnern, nach Quadratmetern usw. wechselnd festlegen.

Richtig

Verteilerschlüssel z.T. Wohnfläche, z.T. verbrauchsabhängig
Das Gesetz legt den Verteilerschlüssel im Fall einer fehlenden Vereinbarung im Vertrag für die Berechnung der Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche fest. Mindestens 50 % der warmen Nebenkosten müssen jedoch verbrauchsabhängig berechnet werden.


Mieterhöhung bei Gewerbemietraumvertrag

Falsch


Im Gewerbemietrecht sind einseitige Mieterhöhungen des Vermieters immer möglich. Hierzu bedarf es keiner gesonderten Vereinbarung mit dem Mieter.

Richtig

Keine einseitige Mieterhöhung bei Gewerbemietraumvertrag
Anders als im Wohnraummietrecht kann eine einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter aufgrund des verbindlichen Mietvertrags nicht erfolgen.


Schönheitsreparaturen zulässig

Falsch


Die Rechtsprechung hat entschieden, dass von den Mietern generell keine Schönheitsreparaturen nach Auszug mehr zu leisten sind. Der Vermieter soll sich schließlich nicht auf Kosten der Mieter eine gut renovierte Wohnung kostenlos verschaffen können.

Richtig

Schönheitsreparaturen zulässig, soweit notwendig
Nur eine unwirksame Klausel im Mietvertrag entbindet beim Auszug von der Ausführung von Schönheitsreparaturen. So ist eine vertraglich verbindliche Endrenovierung unwirksam, da der Mieter nur bei Auszug renovieren muss, wenn tatsächlich ein Bedarf hierfür besteht.


Abmahnung und fristlose Kündigung

Falsch


Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ist bei schwerwiegenden Gründen sofort möglich.

Richtig

Erst abmahnen, dann fristlos kündigen
Eine vorherige Abmahnung ist außer bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs  erforderlich.


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